Il 21 marzo 2018 è entrato in vigore il decreto del presidente del Consiglio dei ministri 22 gennaio 2018 n. 13 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 54 del 6 marzo 2018), recante "Regolamento recante la definizione delle condizioni di esercizio dei condhotel, nonche' dei criteri e delle modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale, ai sensi dell'articolo 31 del decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 novembre 2014, n. 164".

Ricordiamo che tale decreto - quale fonte normativa della nuova fattispecie del "condhotel" - è arrivato dopo tre anni dal D.L. 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. "Decreto Sblocca Italia"), che ne prevedeva inizialmente la costituzione.

Finora mancava una norma relativa a queste strutture "miste" - che mescolano camere d'albergo e appartamenti in affitto - gestite da un unico soggetto e con la condivisione di servizi comuni.

Il comma 1 dell'art. 31 di tale decreto-legge stabilisce, infatti, che: «Al fine di diversificare l'offerta turistica e favorire gli investimenti volti alla riqualificazione degli esercizi alberghieri esistenti, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, su proposta del Ministro dei beni e delle attività culturali e del turismo di concerto con il Ministro dello sviluppo economico, da adottare previa intesa tra Governo, Regioni e Province autonome di Trento e Bolzano, in sede di Conferenza unificata ai sensi dell'articolo 9 del decreto legislativo 28 agosto 1997, n. 281 sono definite le condizioni di esercizio dei condhotel, [...]".

Il successivo comma 2 prevede, inoltre, che con lo stesso decreto devono essere altresì stabiliti "i criteri e le modalità per la rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative a destinazione residenziale di cui al medesimo comma".

Il D.P.C.M. affida, sia alle Regioni a statuto ordinario che alle Regioni a statuto speciale e alle Province autonome di Trento e di Bolzano, compiti ben precisi. Secondo quanto stabilito all'articolo 13 del D.P.C.M. n. 13/2018, alle Regioni spetta il compito di adeguare i propri ordinamenti a quanto disposto dal presente decreto entro un anno dalla sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale, e precisamente entro il 6 marzo 2019.

Il decreto assegna alle Regioni il ruolo di investire nei condhotel come opportunità di riqualificazione di zone in degrado urbano e di investimento. Alle Regioni spetta infatti il compito di facilitare la costituzione dei condhotel, rimuovendo i vincoli di destinazione esclusivamente alberghiera preesistenti. E' infatti necessario che questo vincolo non ci sia per poter realizzare, tramite modifica strutturale, delle unità abitative destinate alla vendita.

Al comma 1, dell'art. 11 del decreto, si legge che "Ai fini della rimozione del vincolo di destinazione alberghiera in caso di interventi edilizi sugli esercizi alberghieri esistenti e limitatamente alla realizzazione della quota delle unità abitative ad uso residenziale, ove sia necessaria una variante urbanistica, le Regioni possono prevedere, con norme regionali di attuazione, modalità semplificate per l'approvazione di varianti agli strumenti urbanistici da parte dei Comuni".

Il successivo articolo 12, al fine di salvaguardare le specificità e le caratteristiche tipiche dell'ospitalità turistica territoriale, dispone che le Regioni, con atti regionali, possano prevedere appositi strumenti di pianificazione concernenti la realizzazione dei condhotel in modo che sia assicurata, d'intesa con ciascun Comune interessato, una adeguata proporzione fra unità abitative ad uso residenziale in condhotel e ricettività alberghiera.

Secondo ANCE (Associazione nazionale costruttori edili) sono sei le regioni che fino adesso hanno inserito l'istituto del condhotel nella propria normativa sul turismo: Lombardia, Toscana, Marche, Piemonte, Sardegna e Sicilia. Ma si tratta però di norme scarne, che rinviano senza particolari novità al D.P.C.M. n. 13/2018 ovvero ripropongono semplicemente la definizione di condhotel, in alcuni casi quella fornita dall'art. 31 del D.L. n. 133/2014.

Per completezza di informazione, ricordiamo che i "condhotel" vengono definiti, all'art. 3, comma 1, lett. a) del D.P.C.M. n. 13/2018, come "un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie complessiva non può superare i limiti di cui all'articolo 4, comma 1, lettera b)", e precisamente "pari al quaranta per cento del totale della superficie netta destinata alle camere".

Pertanto, per essere definito "condhotel", una struttura deve avere almeno sette camere destinate alla ricezione alberghiera, e non oltre il 40% della superficie destinata ad uso abitativo.

Le unità abitative devono avere cucina autonoma, mentre devono condividere il servizio di reception e altri servizi che devono essere disponibili per tutti.

Possono esservi anche appartamenti sparsi, purchè entro un raggio di 200 metri dal luogo del check in.

L'introduzione del "condhotel" è una buona opportunità per gli hotel che, riqualificandosi, possono accedere a nuova liquidità attraverso la vendita o l'affitto di parti dell'edificio.

Per questo il decreto prevede iter semplificati per le conversioni d'uso e per le riqualificazioni edilizie, e un credito d'imposta del 65% sugli interventi necessari.

Per un approfondimento dell'argomento e per scaricare il testo del D.P.C.M. n. 13/2018 clicca qui.