Il Consiglio Nazionale del Notariato, con lo Studio n. 230-2018/P di Giuseppe Trapani, dal titolo "La modulazione del vincolo alberghiero: dalla multiproprietà ai condhotel" (Approvato dalla Commissione studi Pubblicistici il 30 novembre 2018), ripercorre l'evoluzione normativa che ha portato alla creazione dei condhotel, passando in rassegna le norme sul vincolo alberghiero e il cambio di destinazione d'uso di immobili a destinazione alberghiera.

Il tutto alla luce delle novità introdotte dal D.P.C.M. n. 13 del 22 gennaio 2018 - fonte normativa della nuova fattispecie del "condhotel" - che definisce le modalità per far convivere funzioni alberghiere e residenziali.

Tale decreto consente di rivisitare i rapporti tra vincolo alberghiero e destinazione turistico recettiva, rimodulando le interferenze con la disciplina sanzionatoria della lottizzazione abusiva. Ne risulta un quadro tecnico giuridico nel quale alla peculiare conformazione dell'oggetto e ai requisiti soggettivi dei soggetti che ne fruiscono, si accompagna la previsione di specifiche regole contrattuali ed urbanistiche che richiedono particolare attenzione.

Il Notariato ricorda come le tecniche di incentivazione del settore turistico nell'economia italiana siano variate nel tempo, alla ricerca di un difficile equilibrio tra l'incentivazione del settore, la tutela dell'assetto territoriale e paesaggistico, la struttura rigida codicistica della proprietà e del condominio e la salvaguardia delle ragioni del consumatore.

Nel tempo il legislatore ha diversificato l'offerta turistica, favorendo gli investimenti anche mediante la previsione di nuovi strumenti tecnico giuridici e agevolando la partecipazione dei privati alla proprietà delle strutture.

Nello studio vengono passate in rassegna tutte le norme che hanno regolato il vincolo alberghiero. Si ripercorre anche ciò che dice la normativa circa il cambio di destinazione d'uso nel caso di passaggio da struttura ricettiva a residenziale e viceversa.

In particolare, lo studio ricorda che il mutamento di destinazione d'uso dalla categoria "turistico - recettiva" alle altre, in specie verso la categoria "residenziale" è stato considerato un intervento modificativo dell'uso che deve essere definito come rilevante, indipendentemente dall'esecuzione di opere edilizie riguardanti o meno parti strutturali del manufatto.

Tuttavia, lo studio analizza l'evoluzione della normativa sulla questione dopo l'introduzione di nuove 'tipologie alberghiere' come le multiproprietà e i condhotel.

Ricordiamo che i "condhotel" sono definiti come un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale, dotate di servizio autonomo di cucina, la cui superficie complessiva non può superare la percentuale del 40 per cento della superficie destinata alle camere.

In pratica sono una tipologia innovativa di esercizi alberghieri, in cui convivono la destinazione alberghiera e quella residenziale.

Gli hotel, in altre parole, possono vendere a privati stanze dotate di servizi e cucina. La vendita non deve superare il 40% della superficie dell'hotel. I privati che acquistano queste stanze possono cambiarne la destinazione d'uso in residenziale, usarle come case per le vacanze o affittarle ai turisti, dividendo gli incassi con l'hotel in cui sono ubicate.

Come sottolinea anche lo studio del Notariato, la gestione dei servizi e delle camere deve essere unitaria ed integrata e l'esercizio alberghiero deve ottenere una classificazione minima di 3 stelle mentre le unità abitative devono essere agibili.

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